换地结构

在土地区划整理事业中,为了整备和改善道路、公园、河川等公共设施,调整土地的区划,增加住宅用地的利用,在考虑从前住宅用地的条件的同时,为了便于利用,进行宅地的再配置。根据这个再配置新被置换了的住宅用地叫做“换地”。
法第89条规定换地时,必须按照“照应原则”,规定换地及从前宅地的“位置”、“地积”、“土质”、“水利”、“利用状况”、“环境等”进行照应。
但是,因为很难确定所有人都能照应的换地,所以实际上,为了综合考虑这些要素来照应而决定换地。
重要的是,在邻地之间保持公平性,必须注意不公平和某个特定的住宅用地没有特别的处理等,决定换地。

在土地区划整理事业中,将来需要作为道路的土地和需要宅地整备的土地上有建筑物等的话,如果建筑物等转移后才能进行道路建设工程和宅地整备工程。因此,土地区划整理事业的实施者指定“临时换地”,权利人从以前的宅地转移到临时换地后开始公共设施等的工程。
一般来说,临时换地被指定为将来换地的宅地。

在土地区划整理事业中,道路、公园、河川等公共设施用地及保留地等事业所需的土地,根据地区内的权利人根据其权利,作为“减步”一点点提供土地。
住宅用地的面积因事业而减少叫做“减步”。

土地区划整理事业中的土地评价与买卖的土地评价不同,目的是评价事业引起的土地价值的增加(上升程度)。因此,在评价时,根据地区不同的特性和状况等,制定了“土地评价基准”,公平地进行评价。

评价方法有多种种类,一般使用“路线价式评价法”进行土地评价。这个方法是以住宅用地面对的道路上附带的线路价值为基础,加上各住宅用地的个别要素进行评价的。
另外,土地区划整理事业中的土地评价,通过在同一时刻评价整理前后的住宅用地,即使事业长期,也可以不受其间土地价格上涨和下跌的影响而进行土地评价。

换地原则上是以地区内所有的住宅用地为对象来决定的,但是由于道路、公园、河川等公共设施的配置等原因,很难将所有的换地配置成不足,所以各个换地会产生一定程度的不平衡。
清算金是指为了纠正这种不平衡,通过施行者在权利人之间交换的金钱。