横滨地价向导基础篇4房地产投资市场

说起不动产投资,人们往往会想到租赁在所有地建造的大楼的一个房间,或者投资单间公寓等方法,但是近年来法律得到了完善,一般投资者可以用小额资金投资,所以我国的不动产投资市场近年来迅速扩大,对土地市场的动向产生了很大的影响。

那么,不动产证券化是什么意思呢?

一般来说,“证券化”是指(1)产生金钱债权、不动产等经济利益的“资产”的所有者,(2)将该“资产”从资产负债表中分离出来,为特别目的事业体(为了证券化的特别目的而设立的法人。SPV。关键词参照)等转移后,(3)SPV发行小额化的证券等金融商品,从投资家那里收集资金,(4)将“资产”产生的租金收入等经济利益分配给投资家。这样的结构。

关于不动产,平成12年(2000年)11月《关于投资信托及投资法人的法律》(一般称为“投资信托法”)被修改实施,不动产作为投资信托的纳入资产被认可。2001年(2001年)3月在东京证券交易所发表了“不动产投资信托(J-REIT)。关键词参照)”的市场创建后,一般投资者可以自由交易,房地产投资市场迅速发展。

对于投资者来说,在有助于投资单位的小额化、风险分散的同时,对于不动产持有者来说,通过活用证券化的结构,可以将高额且难以出售的不动产转换成证券等形式进行出售,进行资金筹措的好处备受瞩目投资资金一下子流入了土地市场。也就是说,不动产的证券化交易可以说是将不动产市场和资本市场直接联系起来的结构。

不动产投资扩大的话,对土地市场有什么样的影响呢。

根据不动产证券化,不动产以收益率这一共同的尺度和其他金融商品进行比较的金融商品比较。这样的不动产的金融商品化在国际上也取得了进展,我国的不动产市场也变得不能忽视国际投资资金动向。

房地产是需要持续管理的财产。根据经济社会形势的变化,如果不谋求必要的质量提高的话,就不能期待充分发挥作用。管理和提高质量所需的资金被适当地支付后,房地产的健康维持和发展成为可能。

另一方面,急剧的资金流入和长期资金的流出,会给市场带来巨大的混乱,有可能会阻碍合理的土地利用,地价暴涨等情况。甚至会给国民生活带来很大的影响,所以有必要关注。

证券化
指将不动产、债权等资产进行有价证券化处理的交易,随着证券化的推进,资产的流动化。
另外,“不动产的证券化”是指发行以不动产产生的收益为证据的证券,从投资者那里募集资金的结构。

【SPV(特别目的事业单位)】
Special Purpose Vehicle的简称。以证券化为目的而组织的特别目的公司、信托、工会的总称。代表性的是SPC(Special Purpose Company,特殊目的公司)。

【J-REIT】J RET=J-REIT=Japan Real Estate Limited
指以不动产为对象的投资信托,是指在购买办公室等“不动产”时,从投资者那里收集资金,将由此产生的租金和不动产的收益分配给投资家的不动产金融商品。2000年投资信托法被修改,不动产的证券化成为可能,个人很难的以亿为单位的大型不动产的投资成为可能。

• 2008年版土地白皮书(国土交通省)
• 从基础上了解的不动产证券化指南修订版(国土交通省不动产投资市场整备室监修、不动产证券化研究会编)2008年发行