横滨地价向导基础篇3鉴定评价与法律

土地是国民有限的宝贵资源。无序的土地利用和投机性的土地交易,会引起阻碍经济健康发展的问题,对国民生活的安定产生重大影响。
为了应对这样的问题,设置了与不动产相关的各种法律和制度。

围绕土地等不动产的法律,规定了不动产的权利关系(民法、租地租赁法等)、制定土地利用规则的法律(土地基本法、国土利用计划法、城市计划法、建筑基准法等)、关于税金的规定(继承税法、地价税法等)等多方面。
这些法令虽然有着各自的关系,但对土地的价格产生了某种影响,这里特别是关于设置了与土地评价基本规则直接相关的规定的以下法律,进行概要说明。

• 地价公示法
• 国土利用计划法
• 关于不动产鉴定评价的法律

土地不像衣服和食品那样频繁交易,有着完全相同的土地没有两个的特性。另外,交易方的情况和动机容易影响价格。因此,土地的合理价格是多少,一般人很难知道。
因此,在地价公示法中,关于全国约3万个地点的标准地(在该地区,大小、利用状况等为标准的土地),公开了通常成立的价格,作为一般交易时判断合适价格的客观基准来使用在。
地价公示还适用于不动产鉴定师等鉴定评价标准、继承税和固定资产税评价时的标准、国土利用计划法的价格审查基准等,作为“土地评价的指标”加以活用。

另外,都道府县地价调查与地价公示一起作为土地评价的指标被活用,但是这边的根据法令不是地价公示法,而是在下面介绍的国土利用计划法的实施令第9条中规定了实施。

国土利用计划法是指通过限制土地交易,维持适当的土地利用和适当的地价的法律(注释1)。
土地取得者(买主)有义务在该土地交易合同之日起的两周内,将利用目的和合同价格等必要事项向都道府县或政令市申报。申报的对象是,该土地在市区内的话2000平方米以上,市区化调整区域的话5000平方米以上的相对大规模的土地(注释2)。申报书提出后,从公共角度来看,审查土地利用的目的是否合理,并且,与开发所需的费用和周边的交易状况等相比,分析是否是妥当的土地价格,并对不恰当的内容进行指导和建议等。
在进行大面积的土地交易的时候,根据土地的利用方式,会对周边产生影响,所以为了不使地价和土地利用不平衡,起到了牵制的作用。

• 注释1:制定于1974年。为了控制地价高涨,从综合观点出发,实现土地利用目的,决定设置有关土地交易限制的措施。1987年,为了抑制地价高涨,在土地交易买卖合同前设立了需要申报的“监视区域”制度。横滨市率先在全国范围内,同年8月指定了监视区域,开始监视土地交易。1991年,对市内进行的100平方米以上的土地交易进行了价格审查,努力使地价合理化。由于地价状况稳定,监视区域于1995年解除,现在是需要签约后进行申报的事后申报制度。
• 注释2:城市规划区域以外,对象面积超过10000平方米,横滨市全域都是城市规划区域(市区化区域或市区化调整区域)。

判定不动产的经济价值并作为价格表示叫做“不动产的鉴定评价”。
该法律旨在合理化与不动产鉴定评价相关的业务合理化,通过确保具有社会信用和权威的“不动产鉴定师”,有助于土地等合理价格的形成。
根据该法律的国家考试,获得国土交通大臣登记的国家资格者被称为“不动产鉴定师”,其他人禁止进行不动产鉴定。另外,在进行鉴定评价时,作为其依据的“不动产鉴定评价基准”也由国家设定,为了应对社会经济形势的变化,进行了适当的修改等,为了评价土地和建筑物的适当价格而制定的制度。

不动产的价格通常是根据交易等的需要个别形成的,而且容易被各自的个别情况所左右,所以不动产拥有形成适当价格的市场是非常困难的。因此,要判断不动产的合理价格,需要有专业知识和经验的不动产鉴定师根据统一标准进行鉴定评价。