横滨地价介绍信息篇2近年来地价动向

地价以1991年为顶峰,连续15年下降,终于以城市为中心转向上升是2007年地价公示。在被称为“越过伊奘诺”(注释1)的长期景气的背景下,东京、大阪、名古屋三大都市圈的一部分地区,从平成16年(2004年)左右开始出现地价上涨的倾向,到了这里,这种倾向被明确化了。接着是9月发表(2007年7月1日时点)的神奈川县地价调查、次年3月发表(截止2008年1月1日)的地价公示,基本上也持续上升。注释2)
但是这种上升倾向并没有持续很久,在第二年2009年的地价公示中,所有用途再次转为下跌。

由平成19年后半期次级抵押贷款问题引发的金融资本市场的混乱直接间接影响了日本经济,年度末经济复苏陷入停滞状态,地价好转的倾向很快就出现了阴影。注释3)
欧美的外国资金从日本的不动产投资市场撤退,资金筹措环境恶化,再加上美国经济的经济衰退、汇率日元升值、股价下跌等经济不安因素,加上原油价格高涨、建筑材料成本的上升,给企业和个人的土地需求带来了巨大的影响变成了。
另外,以防止抗震伪造事件再次发生为目的的建筑基准法的修改(2007年6月实施),由于建筑确认申请手续严格化,现场混乱在同一时期重叠,被视为对建设投资的担心材料,一时建筑开工数锐减,地价减速据说对倾向有很大影响。

受2011年3月11日发生的东日本大地震的影响,不动产市场暂时停滞,2011年7月1日时点的都道府县地价调查显示,受灾地岩手县、宫城县以及福岛县整体地价下跌,海啸受灾严重的地区和原子能灾害对策特别措施法关于设定的警戒区域等存在的基准地,调查地点的变更(选定调换)或停止了调查。另外,液化灾害严重的千叶县湾岸部地价也大幅下跌。2012年1月1日时点的地价公示中,受灾地持续下跌,但是一部分受灾地对土地的需求根据受灾程度的不同有所不同,特别是宫城县,对于避免浸水的高地住宅区等的迁移需求高涨,地价的上升地点也被看到了。

• 注释1:2002年2月至2007年10月的经济复苏历时69个月(5年9个月)。因为比战后最长的“伊奘诺景气”(1965年11月~70年7月,57个月)还要长,所以被称为“伊奘诺景气”。但是,实际增长率每年平均不到2%,与伊奘诺的10%以上、泡沫经济的5%左右相比,停留在较低的水平。
• 注释2:当时地价上涨,泡沫经济时期出现的投机活动并不显眼,日本全国并没有统一上升。对于有品牌力的商业地和便利舒适居住环境的住宅区,需求集中,上升率也很高,但是其他土地并没有出现那么活跃的动向。这是因为,“地价持续上升”这一所谓的土地神话崩溃,重视土地利用价值的意识的变化固定下来的背景下,需求动向也根据地域的条件个别化的倾向增强了,与20年前相比,我国的土地可以看出市场在结构上发生了变化。
• 注释3:2007年的次级抵押贷款问题(由于美国面向低收入人群的贷款烧焦,金融市场因信用不安陷入功能不全的同时,嵌入这些的证券化商品在国际上上市,信用不安扩大)是开端。苦于资金周转的美国大型证券公司相继陷入经营危机,特别是2008年9月雷曼兄弟破产(“雷曼危机”)造成的冲击,引起了世界规模的信用收缩,带来了世界金融危机和同时不景气。

作为最近地价动向的特征,地价并不是像以前那样一律上涨或下降,而是在便利性和收益性高的地方地价上涨,而便利性和收益性差的地方继续下降,可以看出“地价的个别化”倾向。

※详情请看《地价概略》。

另外,关于地价动向的前景,需要注意经济、利率的动向、供需平衡的动向、内外投资家动向的影响等,专家也很难正确预测。